ICSadviseurs adviseert vanuit exploitatieopzet over ontwikkeling nieuwe sporthal

Door brand verloor stadsdeel Westerpark in 2004 haar sporthal ‘Brediushal’. Op de oude locatie werd vervolgens door het stadsdeel en in samenwerking met een woningcorporatie een plan ontwikkeld om een nieuwe sportaccommodatie te realiseren. Dit zou dan een combinatie worden met woningen en een parkeergarage. Tijdens het ontwerpproces liepen architect, stadsdeel en woningcorporatie tegen vragen aan die essentieel waren om het vormgeven van de sportvoorziening verder te detailleren. ICSadviseurs werd door het stadsdeel gevraagd een exploitatieopzet te ontwikkelen. Dit moest een opzet zijn waarin zowel de eisen van de gebruikers als de eisen vanuit het beheer van de voorziening stonden en die in een ontwerpopgave konden worden vertaald.

Aanpak
Voor ICSadviseurs staat een voorziening als een sportaccommodatie niet op zichzelf. Zowel het fysieke gebouw als het gebruik van het gebouw dienen vanuit een breder perspectief te worden benaderd. Uitgangspunt is dat alle condities worden geoptimaliseerd om een duurzame exploitatie mogelijk te maken. Multifunctionaliteit van een voorziening speelt daarbij een belangrijke rol.

Samen met het stadsdeel is goed gekeken naar de behoefte aan sportruimte; kwantitatief en kwalitatief, en hoe de nieuwe sportvoorziening zich kan onderscheiden van bestaande voorzieningen. Hierbij is gekeken naar het al bestaande aanbod van sportvoorzieningen, zodat het aanbod van accommodaties niet de vraag zou overstijgen. Onderdeel van de aanpak betrof onder andere een marktonderzoek naar de behoefte van een fitnessvoorzieningen om de exploitatiemogelijkheden van een dergelijke functie binnen de nieuwe accommodatie te onderzoeken.

Een belangrijke observatie was dat er in de exploitatie evenwicht gezocht moest worden in het faciliteren en accommoderen van de georganiseerde sport en onderwijs enerzijds en de niet-georganiseerde sport anderzijds. Dit laatste is met name van belang voor het stadsdeel, om haar bredere maatschappelijke doelstellingen met sport te bewerkstelligen. De niet-georganiseerde sport kent meer risico’s in de exploitatie en vraagt om een ander kwaliteitsniveau van beheer. Dit vertaalt zich direct in financiële zin. Indien dit niet transparant wordt, is het gevaar groot dat de exploitatie en het beheer volledig ingericht wordt op de georganiseerde sport en dat een stadsdeel haar maatschappelijke doelen niet bereikt, dan wel onbewust ondermijnt. Op basis van die mix van gebruikersgroepen zijn de verschillende beheertaken en –rollen minutieus in kaart gebracht en vervolgens financieel doorgerekend. Zo is de wijze waarop de sportaccommodatie beheerd zou moeten worden - in samenhang met de visie op het gebruik van de accommodatie en de bestaande organisatie - voor beheer van sportaccommodaties in kaart gebracht.

Resultaat
De vraagstelling om een exploitatieopzet te maken voor de nieuwe sportaccommodatie, heeft uiteindelijk geresulteerd in een integrale visie op de exploitatie en het beheer van deze accommodatie. De exploitatieopzet is ook in financiële zin vertaald, wat voldoende basis en vertrouwen bood aan de opdrachtgever om het ontwikkelproces met de woningcorporatie voort te zetten. Daarnaast zijn aanbevelingen gedaan over de organisatie van het beheer, over mogelijke inverdieneffecten ten aanzien van de investeringskosten en exploitatielasten en over het vervolgtraject in de projectontwikkeling.

Advies
Voor het ontwikkelen van een sportaccommodatie is zeer specifieke kennis noodzakelijk. Niet alleen sport- en vastgoedinhoudelijk maar met name ook voor wat betreft visievorming: welke functie wil men dat een sportaccommodatie vervult vanuit sportinhoudelijke zin, maar ook vanuit breder maatschappelijk perspectief en hoe organiseert men dit vervolgens. Vanuit dat perspectief zou men pas verder moeten denken over beheer en exploitatie en vervolgens over het programmeren van de bouwopgave. Het komt te vaak voor dat men juist begint met die bouwopgave, vaak op basis van bestaande behoeften en een bestaande organisatiestructuur impliciet als uitgangspunt. Vroeg of laat komt men er achter dat op onderdelen verkeerde keuzes zijn gemaakt. Gelukkig heeft het stadsdeel dit tijdig in het ontwikkeltraject ingezien en de behoefte gehad om vanuit een integrale visie de bouwopgave meer verfijnd te formuleren. Het ontwikkeltraject en de betrokken partijen boden in dit geval ruimte voor het stadsdeel om bij te sturen. In veel gevallen is die ruimte er niet meer. Dan komt het eeuwenoude spreekwoord naar boven: bezint eer ge begint.