29 augustus 2023
Opinie
door: John Machiels
Er zijn in Nederland meer dan vijfduizend sportaccommodaties voor buitensporten. Vaak is er sprake van gemeentelijke complexen met ingewikkelde eigendomsverhoudingen, met gemeente en gebruiker (vereniging) als eigenaren. De verdeling van de eigendommen kan per gemeente en per park verschillen, afhankelijk van de historie. De eerste gemeentelijke sportparken zijn al meer dan honderd jaar oud. De inzichten en afspraken rond het verdelen van verantwoordelijkheden (en dus eigendommen) zijn in die lange tijd weliswaar niet revolutionair veranderd, ze leiden wel regelmatig tot discussie. Moet het anders en beter? Ja, daar is alle reden toe, gelet op een aantal actuele ontwikkelingen. Zoals de noodzaak tot verduurzamen en de wens van gemeenten om gemeentelijke voorzieningen optimaal te gebruiken.
Het kadaster geeft duidelijkheid over de registratie van eigendommen: wat is van wie? In de meeste gevallen zijn de velden het volle eigendom van gemeenten. Juridisch en economisch eigendom vormen samen het volle eigendom van een onroerende zaak. Vaak zijn sportverenigingen economisch eigenaar van de clubhuizen. Een economisch eigenaar heeft recht op de gebruikswaarde van een object, maar staat niet geregistreerd als juridisch eigenaar in het kadaster.
Ook een huurovereenkomst kan inzicht geven in de eigendomsverhoudingen. Door goed te beschrijven wat het gehuurde omvat en door een heldere demarcatie (kruisjeslijst) op te stellen. De registratie van de eigendommen is dan weliswaar formeel juridisch niet goed geregeld maar deze contractuele afspraken hebben wel (praktische) waarde bij het bepalen wat van wie is en wie waarvoor verantwoordelijk is.
Discussies
De discussies tussen gemeente en sportvereniging gaan over onderwerpen als het verkrijgen van financiering voor verenigingseigendommen, het afsluiten van verzekeringen, het betalen van heffingen en belastingen of het installeren van zonnepanelen.
Ook in de situaties dat het wel duidelijk is hoe alle eigendommen verdeeld zijn, kan het benoemen van één enkele eigenaar van het totale sportpark en de daar aanwezige opstallen voordelen opleveren. Het sluit beter aan bij wat gebruikelijk is in ‘normale’ vastgoedverhoudingen en voorkomt in veel gevallen historische onderzoek naar hoe het zo is gekomen. Het sluit dan ook aan bij de eigendomsverhoudingen voor andere sportaccommodaties in de gemeente, waar ofwel de gemeente volledig eigenaar is (binnensportaccommodaties en zwembaden) of de gebruiker (tennisparken, kano- en roeiaccommodaties, etc.).
Twee opties
Hoe moet het dan anders? De keuze bestaat dan tussen:
De keuze voor het beleggen van alle eigendom bij ofwel gebruiker, ofwel gemeente, betekent dat bestaande geldstromen opnieuw moeten worden gewaardeerd. Als een vereniging eigenaar wordt van het gehele sportpark, wordt deze verantwoordelijk voor alle onderhoud en vervanging. Afhankelijk van de tak van sport (en de kosten van de benodigde accommodatie) kan het zijn dat gemeentelijke subsidie nodig blijft voor het realiseren van een volledige sportvoorziening. Indirecte subsidiering moet dan worden omgezet in een directe subsidie voor het realiseren van opstallen.
In het geval de gemeente eigenaar wordt van alle opstallen ligt het voor de hand dat de tarieven fors omhoog gaan. De gemeente bouwt en financiert dan immers alle benodigde opstallen, terwijl de gebruiker eerder geacht werd onder andere het clubhuis te realiseren.
Het beleggen van alle eigendom bij ofwel gemeente dan wel gebruiker is een traject dat ingrijpende keuzes met zich brengt en met financiële gevolgen voor beide partijen. Tegelijkertijd zijn er de genoemde ontwikkelingen die gebaat zijn bij duidelijke(re) eigendomsverhoudingen. Iets eenvoudigs als het plaatsen van zonnepanelen door een huurder op gemeentelijke kleedkamers of een gebouw waar het clubhuis bovenop de gemeentelijke kleedkamers is gebouwd leidt tot overleg en regels en afspraken over eisen waaraan voldaan moet worden, onduidelijkheid over verzekeringen, wie er financieel wel of niet profiteert etc.
Afhankelijk van het gewenste beleid, de wensen en mogelijkheden van de afzonderlijke gebruikers, de bestaande praktijk en de invloed die een gemeente wil hebben op onderwerpen als verduurzamen en gebruik van sportaccommodaties in haar gemeente, kan een keuze tussen de opties worden gemaakt. Enige vorm van maatwerk is ook voorstelbaar, vooral omdat ook de ambities en mogelijkheden van afzonderlijke gebruikers onderling sterk kunnen verschillen. Binnen een gemeente kunnen er grote verschillen bestaan tussen de wensen en mogelijkheden van gebruikers om wel of niet invulling te kunnen geven aan de verantwoordelijkheden (& kosten) verbonden aan het wel of niet hebben van het eigendom.
John Machiels is strategisch adviseur bij NV SRO dat gemeentelijk vastgoed beheert en exploiteert in negen gemeenten.
Deel dit bericht:
0 reacties
Nog geen reacties. Wees de eerste!
Voeg je reactie toe
Wij sturen jou één keer per twee weken een e-mail met de belangrijkste opinies en artikelen van Sport Knowhow XL.
